Региональное
Законодательство
Московская область

<Письмо> Управления Росреестра по МО от 20.07.2015 N 50-01-08-41/15 <Обзор судебной практики по делам с участием Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в качестве ответчика либо заинтересованного лица, рассмотренным во II квартале 2015 года>

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПИСЬМО
от 20 июля 2015 г. № 50-01-08-41/15

Направляем Обзор судебной практики по делам с участием Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в качестве ответчика либо заинтересованного лица, рассмотренным во II квартале 2015 года.

И.о. заместителя
руководителя Управления
Н.В. Абрамова





ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ С УЧАСТИЕМ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ
СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ДАЛЕЕ - УПРАВЛЕНИЕ) В КАЧЕСТВЕ
ОТВЕТЧИКА ЛИБО ЗАИНТЕРЕСОВАННОГО ЛИЦА, РАССМОТРЕННЫМ ВО II
КВАРТАЛЕ 2015 ГОДА (С 01.04.2015 ПО 30.06.2015)

1. Споры, связанные с отказами в государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1.1. Споры по отказам в регистрации прав
на земельные участки

При рассмотрении дела № А41-52560/2014 суд апелляционной инстанции - Десятый арбитражный апелляционный суд (далее - 10 ААС) своим постановлением от 21.04.2015 оставил решение суда первой инстанции (Арбитражного суда Московской области) в силе и удовлетворил требования ФГУП "Р" (далее - Р) к Управлению о признании незаконным отказа в государственной регистрации права постоянного бессрочного пользования на земельный участок.
Отказ в государственной регистрации был мотивирован тем, что на государственную регистрацию было предоставлено свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей 1993 г., выданное районной администрацией, удостоверяющее право бессрочного (постоянного) пользования Р № 5 на земельный участок площадью 50,98 га. Документы, подтверждающие, что заявленный на государственную регистрацию спорный земельный участок № <...> площадью 400953 кв. м входит в земельный массив 50,98 га, предоставленный Р № 5, не были представлены. Также не представлены документы, подтверждающие перерегистрацию Р-5 в Р.
Суд апелляционной инстанции отметил, что из нормы пункта 5 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что в случае преобразования юридического лица происходит универсальное правопреемство, ввиду чего сам по себе факт непредставления передаточного акта, равно как и непредставления расшифровки данного акта, не может свидетельствовать об отсутствии факта правопреемства. Кроме того, правопреемство Р в отношении земельного участка площадью 50,98 га, кадастровый номер <...>, установлено вступившими в законную силу судебными актами. На основании обращения Р и с согласия собственника земельного участка (Российская Федерация) в лице Территориального управления Росимущества по Московской области был произведен раздел вышеуказанного земельного участка. В результате раздела был образован участок номер <...> площадью 400953 кв. м. Факт образования спорного участка из земельного участка площадью 50,98 га подтверждается кадастровым паспортом спорного участка.
Согласно положениям пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

В соответствии с пунктом 1 приложения № 2 к постановлению Правительства Российской Федерации от 27.07.1998 № 844 ГПР-1, в состав которого входил Р-5, было реорганизовано путем присоединения к ФГУП "В" (ФГУП "В") с созданием на его базе филиала "Ц". Согласно пункту 1 приложения к распоряжению Правительства Российской Федерации от 17.11.2001 № 1516-1 филиал "Ц" был выделен из ФГУП "В" и передан Р. Р № 5 вошел в качестве обособленного структурного подразделения в состав филиала Р "М".
С учетом изложенного, принимая также во внимание п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, п. 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суд пришел к выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 400953 кв. м. В настоящее время ожидается рассмотрение данного спора в кассационной инстанции (Арбитражный суд Московского округа).
В результате рассмотрения дела № А41-57495/14 судами трех инстанций заявителю ООО "С" в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в регистрации и обязании Управления осуществить определенные действия было отказано. Кроме того, заявителю также было отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "С" (продавец) и некоммерческим партнерством "Ц" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого покупатель приобрел в собственность земельный участок. Указанный земельный участок был передан от продавца к покупателю на основании передаточного акта. Договор купли-продажи земельного участка от 2006 г. был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке.
Согласно выписке из ЕГРП собственником спорного земельного участка является НП "Ц".
В 2014 г. между ООО "С" и НП "Ц" было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 2006 г. Согласно п. 4 указанного соглашения следует, что в связи с неоплатой покупателем стоимости земельного участка, в соответствии с положениями статей 450, 452, 453 ГК РФ стороны согласились о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Также между сторонами также был подписан передаточный акт, в соответствии с которым НП "Ц" передало ООО "С" земельный участок.
В связи с расторжением договора ООО "С" обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Между тем Управление отказало ООО "С" в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав (документы, представленные на государственную регистрацию права, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства).
Арбитражный суд Московского округа, рассмотрев кассационную жалобу заявителя, в постановлении от 28.04.2015 указал следующее. Ст. 235 ГК РФ установлены основания прекращения права собственности. В частности, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Отказ в регистрации перехода права собственности ООО "С" на земельный участок соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов заявителя, поскольку договор купли-продажи земельного 2006 г. не может быть расторгнут на основании соглашения 2014 г. в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 453 ГК РФ, так как невозможно прекратить обязательство по соглашению сторон в связи с тем, что ранее оно уже было прекращено исполнением.
Суды пришли к выводу о том, что подписывая передаточный акт 2006 г., стороны подтвердили факт надлежащего исполнения договора купли-продажи земельного участка путем передачи земельного участка с кадастровым номером от продавца к покупателю, а также факт оплаты стоимости земельного участка, и, следовательно, обязательства между сторонами, возникшие из договора купли-продажи земельного участка 2006 г., прекратились исполнением.

1.2. Споры по отказам в регистрации прав на здания,
строения, сооружения, помещения

10 ААС своим постановлением от 22 мая 2015 г. по делу № А41-3934/15 оставил без изменения решение Арбитражного суда Московской области и отказал в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру ОАО "И".
Между администрацией города Юбилейного, МУП "Р", ОАО "И" и ООО "Ин" был заключен инвестиционный контракт на реализацию проекта по строительству жилых домов по адресу: <...>.
В силу положений контракта при реализации проекта либо отдельных его этапов (при вводе объекта в эксплуатацию) стороны приобретают имущественные права согласно установленным размерам процентов от общей площади объекта. Согласно положениям контракта распределение квартир производится в месячный срок после начала строительства дома (пусковой очереди) путем составления протокола распределения с указанием номеров квартир.
ОАО "И" обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру № <...>, представив: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, кадастровый паспорт, платежное поручение об уплате государственной пошлины. Между тем документов, подтверждающих составление протокола распределения квартир с указанием номеров квартир, представлено не было.
Управление отказало обществу в государственной регистрации права собственности на спорный объект по причине непредставления документов, необходимых для проведения государственной регистрации.
Суд разделил правовую позицию Управления и указал, что согласно части 1 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Исходя из части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является разрешение на ввод в эксплуатацию.
Однако по смыслу статей 128, 130, 131 ГК РФ, статей 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, данных в пп. 4, 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", квартира является самостоятельным объектом прав. Передача объекта недвижимости по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титула владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента такое лицо вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на данный объект, а с момента государственной регистрации лицо приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.
При этом согласно двустороннему акту, подписанному во исполнение инвестиционного контракта между обществом и администрацией, 1-комнатная квартира № <...> передана администрации.
В силу пункта 1 части 2 статьи 23 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при постановке на учет объекта недвижимости орган кадастрового учета обязан выдать заявителю кадастровый паспорт объекта недвижимости. Следовательно, наличие кадастрового паспорта само по себе является лишь подтверждением постановки на кадастровый учет объекта недвижимости. Суд отметил, что представление заявителем на регистрацию кадастрового паспорта спорного объекта, разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию не свидетельствует о возникновении у заявителя права собственности на спорный объект, о создании именно спорного объекта (квартиры) как объекта права.
При разрешении спора по делу № А41-38519/14 суды не разделили правовую позицию Управления и признали отказ в государственной регистрации права собственности юридического лица на индивидуальный жилой дом в упрощенном порядке необоснованным. Доводы Управления были основаны на том, что упрощенный порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, предусмотрен для граждан, и статья 25.3 Закона о регистрации на юридических лиц не распространяется.
Арбитражный суд Московского округа, оставляя без удовлетворения кассационную жалобу Управления, в своем постановлении от 7 мая 2015 г. указал, что на государственную регистрацию права собственности на индивидуальный жилой дом (здание) заявителем были представлены копия договора купли-продажи земельного участка, кадастровый паспорт здания - индивидуального жилого дома, разрешение на строительство индивидуального жилого дома, копия заключения специалиста о соответствии здания строительным и пожарно-техническим нормам и правилам, о соблюдении при строительстве конструктивных и иных характеристик надежности и безопасности здания, об отсутствии опасности здания для жизни и здоровья граждан. Оспариваемый отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности мотивирован ссылкой на статью 25.3 Закона о регистрации, регламентирующей особенности государственной регистрации права собственности (упрощенный порядок) на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества.
Между тем, как указал суд, заявитель обращался с соответствующим заявлением о регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 25 Закона о регистрации, регламентирующей порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества. Согласно данной норме право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
Следует отметить, что по подобным делам, связанным с отказами в регистрации прав юридического лица на объекты в упрощенном порядке, суд также не разделял позиции Управления. По делам № А41-82475/14, № А41-82476/14, № А41-81957/14 и др. суд указывал, что представленная на государственную регистрацию юридическим лицом декларация соответствует приказу Министерства экономического развития РФ от 03.11.2009 № 447 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества", кроме того, объекты имеют вспомогательное назначение, суд ссылался на письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 09.02.2012 № 14-910-ГЕ, где указано, что регистрация права собственности юридического лица на объект недвижимого имущества вспомогательного использования, в том числе здания пониженного уровня ответственности, для строительства которого в соответствии со статьей 51 ГрК РФ не требуется разрешения на строительство, производится в соответствии с порядком, установленным статьей 25.3 Закона о государственной регистрации, при этом не предъявляются какие-либо требования к виду разрешенного использования земельного участка, на котором создан такой объект недвижимого имущества.

2. Споры, связанные с отказами в государственной
регистрации сделок

2.1. Споры по договорам аренды

Разрешая спор по делу № А41-65653/14, 10 ААС поддержал Управление и отказал в удовлетворении требований заявителя о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды здания.
По материалам дела между администрацией муниципального образования и ООО "Г" был заключен договор аренды отдельно стоящего здания складского типа. Заявителю (ООО "Г") было отказано в государственной регистрации договора аренды, в том числе на том основании, что на государственную регистрацию не представлен кадастровый паспорт объекта.
Согласно части 3 статьи 26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), изложенными в пункте 9 постановления от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Право собственности администрации зарегистрировано в установленном порядке на объект аренды не было, объект недвижимости не значился в государственном кадастре недвижимости, соответственно, учитывая положения Закона о регистрации, представление кадастрового паспорта на объект является обязательным. Таким образом, суд пришел к выводу, что поскольку ранее за администрацией право на спорный объект недвижимости зарегистрировано не было, принимая во внимание позицию Пленума ВАС РФ, графическое описание недвижимой вещи, переданной в аренду, содержащееся в приложении к договору аренды, не может считаться достаточным для внесения записи в реестр согласно Закону о регистрации.
Подобный спор по делу № А41-71183/14 от 24.04.2015 10 ААС был разрешен не в пользу Управления. В представленном на государственную регистрацию договоре субаренды стороны согласовали предмет договора в виде графического изображения с указанием границ помещений, передаваемых арендатору во временное владение и пользование. Управление отказало в регистрации договора, поскольку представленные в целях регистрации документы не позволяли определенно установить предмет аренды, к договору аренды не был приложен кадастровый паспорт. По мнению суда, заявители выполнили требования пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации и основания для отказа в регистрации у Управления отсутствовали.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08.05.2015 по делу № А41-36500/14 были отменены решения предыдущих судов о признании незаконными отказов Управления в государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды и дело направлено на новое рассмотрение.
Соглашение сторон об изменении срока действия договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".)
Между тем представленные на регистрацию дополнительные соглашения, содержащие условие о сроках, на которые продлевались договоры аренды земельных участков, заключались на срок менее года к договорам со сроком действия не более 3 лет. Следовательно, договоры аренды прекратили действие при отсутствии регистрации в установленном законом порядке "промежуточных" дополнительных соглашений, соответственно, срок действия спорных договоров аренды не может быть продлен представленными на государственную регистрацию последними дополнительными соглашениями.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.06.2015 по делу № А41-63742/14 было оставлено без изменения постановление апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Заявителю было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды со ссылкой на несоблюдение при предоставлении на новый срок на праве аренды земельного участка действовавших требований Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в части процедуры предоставления земельного участка на торгах. Соглашаясь с позицией Управления, суд указал следующее. Заявителем не представлено документов, подтверждающих преимущественное право в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ перед другими лицами на заключение договора аренды земельного участка на новый срок и в соответствии с пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ на заключение нового договора аренды земельного участка. Предоставление земельного участка вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на спорный участок, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение. В силу п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.
Аналогичное дело было также решено в пользу Управления. В постановлении 10 ААС по делу № А41-71979/14 от 08.05.2015 отметил, что согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ, содержащимся в пункте 31 информационного письма от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

2.2. Иное

Постановлением 10 ААС от 17.04.2015 по делу № А41-62103/14 требования о признании отказа Управления в государственной регистрации расторжения договора уступки по договору долевого участия неправомерным были удовлетворены. Как следует из материалов дела, между ООО "Д" и ООО УК "М" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, была произведена государственная регистрация договора. Позднее между ООО УК "М" (Цедент) и гр. Ш. (Цессионарий) был заключен договор уступки прав по договору долевого участия.
Обязательство по оплате по договору уступки прав гр. Ш. не исполнила. ООО УК "М" направило в адрес гр. Ш. почтовое уведомление о расторжении договора уступки в одностороннем порядке и обратилось с заявлением о государственной регистрации расторжения договора уступки.
Управление отказало в удовлетворении заявления ООО УК "М" о регистрации расторжения договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, ссылаясь на отсутствие документов, подтверждающих расторжение договора долевого участия между застройщиком и участником долевого строительства (то есть между ООО "Д" и гр. Ш.).
Довод Управления о неисполнении заявителем требования пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" суд посчитал несостоятельным, поскольку в рассматриваемом случае к третьему лицу права по договору долевого участия не перешли ввиду неисполнения обязательств по договору цессии, который и был расторгнут заявителем в соответствии с положениями договора и положением части 3 статьи 450 ГК РФ, а также указанная норма регулирует отношения, связанные с расторжением договора долевого участия, а общество обратилось с заявлением о государственной регистрации расторжения договора уступки прав.

3. Споры, связанные с ограничениями, обременениями
(арестами) на недвижимое имущество

При рассмотрении спора по делу № А41-14445/14 10 ААС поддержал правовую позицию Управления. Постановлением от 03.04.2015 суд оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе требований заявителя - ООО "У" о признании незаконным отказа и обязании Управления провести государственную регистрацию перехода прав на земельные участки.
Согласно регистрационному делу и кадастровым паспортам земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <...> на основании решения ЗАО "С" от 05.04.2012 были образованы земельные участки, заявленные на регистрацию. На земельный участок с кадастровым номером <...> зарегистрировано право собственности ЗАО "С". Являясь приобретателем 8/33 и 1/33 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, ООО "У" на основании заключенных ранее договоров купли-продажи (2007, 2008 г.) и дополнительных соглашений к ним от 11.08.2009 обратилось в Управление за регистрацией права собственности на образованные земельные участки.
В качестве основания отказа в государственной регистрации было указано, что в связи с наложением СМО по ИВОИП УФССП России по Московской области запрета на совершение регистрационных действий и действий по исключению из реестра в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> ЗАО "С" отказано в прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, и поскольку заявленные на регистрацию земельные участки образованы из земельного участка с кадастровым номером <...>, переход права собственности ООО "У" на земельные участки не может быть зарегистрирован.
Суд отметил, что в соответствии со статьей 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным кодексом, федеральными законами. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном ЗК РФ для охранных зон.
Согласно статье 1 Закона о регистрации ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).
В соответствии со статьей 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).
В соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества земельный участок как объект гражданских прав возникает с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о его уникальных характеристиках.
Как следует из кадастровых паспортов, сведения о новых земельных участках внесены в государственный кадастр недвижимости 20.03.2012. Указанные земельные участки образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <...> на основании решения ЗАО "С" от 05.04.2012.
При этом постановление СМО по ИВОИП УФССП России по Московской области о наложении обременений на земельный участок с кадастровым номером <...> в виде запрета на совершение регистрационных действий и действий по исключению данного объекта недвижимости из реестра вынесено судебным приставом-исполнителем 13.02.2012, то есть до раздела земельного участка <...> и образования новых земельных участков.
Суд отметил, что согласно статье 209 ГК РФ собственник осуществляет распоряжение вещью по своему усмотрению, и в силу статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона. Запрет распоряжения, в том числе запрет на совершение регистрационных действий и действий по исключению объекта недвижимости из госреестра, - это ограничение собственника и органов, удостоверяющих распоряжение, в течение определенного срока не совершать какие-либо действия с имуществом. Исходя из правового смысла понятие "распоряжение" - это юридически обеспеченная возможность определения судьбы вещи, не только отчуждение, но и иные действия, совершаемые с объектом недвижимого имущества, в том числе и раздел такого объекта. Следовательно, при образовании новых земельных участков преобразуемый земельный участок прекращает свое существование, что невозможно в связи с имеющимся запретом на распоряжение.
При данных обстоятельствах, по смыслу действующего законодательства, переход к ООО "У" права собственности на земельные участки не может быть зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку это приведет к отчуждению земельного участка с кадастровым номером 50:03:0010105:131 и прекращению его существования как объекта гражданских прав, что в условиях существования ареста недопустимо. Исходя из изложенного, апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции о соответствии закону оспариваемого отказа.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.05.2015 по делу № А41-41827/14 также было вынесено в пользу Управления.
Управление уведомило заявителя - ООО "Г" о приостановлении государственной регистрации сделки - договора аренды на помещение в здании многофункционального торгово-развлекательного комплекса, указав на наличие в регистрационном деле постановления Тверского районного суда г. Москвы от 28.02.2014 о наложении ареста на имущество - здание многофункционального торгово-развлекательного комплекса в виде запрета собственнику совершать сделки, предметом которых является продажа либо иное отчуждение указанного имущества.
Не согласившись с приостановлением государственной регистрации сделки - договора аренды на помещение площадью 104,4 кв. м в здании многофункционального торгово-развлекательного комплекса площадью 25241,1 кв. м, заявитель оспорил в судебном порядке приостановление государственной регистрации сделки.
Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с позицией заявителя, указал, что в случае отсутствия в договоре аренды условия о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ) заключение такого договора само по себе не может повлечь перехода права собственности на арендованное имущество арендатору, ему передаются лишь права владения и пользования этим имуществом. Поскольку договором аренды право выкупа арендованного имущества не предусмотрено, т.е. совершенная сторонами сделка не направлена на отчуждение спорного имущества, в связи с чем к государственной регистрации данной сделки не могут быть применены ограничения, определенные постановлением Тверского районного суда г. Москвы.
Между тем, отменяя решения первой и апелляционной инстанций об удовлетворении требований заявителя о признании приостановления незаконным и обязании провести государственную регистрацию сделки, суд сослался в том числе на ч. 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации. Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.
Исходя из данных норм права, арестованное имущество не может быть обременено в период действия данной меры пресечения правами на него третьих лиц, что исключает осуществление государственным регистратором государственной регистрации сделок в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося под арестом. В отношении сделок аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, исключение из данного правила законом не предусмотрено.
Постановлением судьи Тверского районного суда города Москвы по уголовному делу наложен арест на здание многофункционального торгово-развлекательного комплекса. Таким образом, на объект аренды (помещение) по вышеприведенному договору аренды также наложен арест. Исходя из изложенного, по мнению суда, правомерно приостановило государственную регистрацию договора аренды.

4. Иное

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.06.2015 по делу № А41-67685/14 отказано в удовлетворении требований к Управлению о возмещении убытков. Как установлено судом и следует из материалов дела, заявителям на праве общей долевой собственности принадлежит часть здания продовольственного и промышленного склада, о чем в ЕГРП сделаны записи о государственной регистрации. Право общей долевой собственности у истцов возникло на основании договору купли-продажи части нежилого здания. Согласно указанному договору купли-продажи предметом сделки являлась часть здания продовольственного и промышленного склада, состоящая из помещений № <...>, <...>. В обоснование заявленных требований истцы указывали на то, что они получили выписки из ЕГРП без заполненных граф "инвентарный номер, литер" и "номер на поэтажном плане", а также на то, что в выписках указан в графе "Кадастровый (или условный) номер объекта" помимо условного номера объекта, его кадастровый номер, в связи с чем истцы посчитали, что их право собственности нарушено, поскольку в реестре за ними зарегистрировано право на другое имущество, и обратились с заявлением о возмещении убытков в размере рыночной стоимости принадлежащего им объекта недвижимости.
Суд пришел к выводу, что в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцами не представлено надлежащих доказательств наличия причиненного вреда и наступивших в результате этого убытков, расчет суммы убытков также не представлен.
При этом суд указал на то, что доводы истцов о том, что им на праве собственности принадлежит иной объект недвижимости, нежели приобретенный ими по договору купли-продажи части нежилого здания, отклоняются как не подтвержденные материалами дела. Истцы не предоставили доказательств невозможности идентификации принадлежащего им объекта недвижимости по сведениям, содержащимся в ЕГРП, а также иных нарушений своих прав как собственников части здания.
При рассмотрении спора о признании незаконным и отмене постановления Управления о привлечении к административной ответственности в деле № А41-68915/14 Арбитражный суд Московского округа 05.06.2015 отменил решения двух нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований ЗАО "А". ЗАО "А" было привлечено на основании постановления Управления к административной ответственности по части 1.1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ). В обоснование требования общество указало на несоблюдение Управлением процедуры привлечения заявителя к административной ответственности, поскольку протокол об административном правонарушении составлен в отсутствие представителя общества. Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьей 25.4 КоАП РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 № 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 10), согласились с доводами общества и не признали надлежащим его уведомление о времени и месте составления в отношении него протокола об административном правонарушении, поскольку извещение о времени и месте составления протокола не содержит даты его оформления и сведений о проверке; также в извещении отсутствуют предложения о предоставлении документов и объяснений, в нем не указаны признаки правонарушения, выявленного в ходе проверки. Кроме того, суды приняли во внимание, что извещение вручено представителю заявителя, действующему на основании общей доверенности, что само по себе доказательством надлежащего извещения не является.
Между тем суд кассационной инстанции указал, обществом по существу не было оспорено и подтверждено копией извещения, на которой имеется собственноручная расписка представителя общества, что последним данное извещение получено на руки до указанной в нем даты составления протокола об административном правонарушении. В соответствии со статьей 25.5 КоАП РФ для оказания юридической помощи лицу, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, в этом производстве может участвовать защитник, а для оказания юридической помощи потерпевшему - представитель. В качестве защитника или представителя к участию в производстве по делу об административном правонарушении допускается адвокат или иное лицо.
Частью 3 указанной нормы предусмотрено, что полномочия адвоката удостоверяются ордером, выданным соответствующим адвокатским образованием. Полномочия иного лица, оказывающего юридическую помощь, удостоверяются доверенностью, оформленной в соответствии с законом.
В рассматриваемом случае из оцененной судами доверенности, выданной ЗАО "А", следует, что представитель общества, получая извещение, был уполномочен на совершение данного действия, поскольку в соответствии с доверенностью ему, в частности, предоставлены полномочия представлять интересы общества в административных учреждениях и организациях со всеми правами, предоставленными законом лицу, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, подавать и получать различные документы.
При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о том, что общество нельзя считать надлежащим образом извещенным о времени и месте составления протокола об административном правонарушении, суд кассационной инстанции нашел основанным на неправильном применении норм материального права и противоречащим установленным ими фактическим обстоятельствам спора.
Постановление 10 ААС от 24.04.2015 по делу № А41-84043/14 было вынесено в пользу Управления, и решение суда первой инстанции было отменено.
Как усматривается из материалов дела, определением суда была признана недействительной сделка, в результате которой прекратило право собственности ООО "Н" на объекты недвижимого имущества. На основании судебных актов о признании сделки недействительной ООО "Н" обратилось в Управление с заявлением о регистрации прежнего права собственности на объект недвижимого имущества. При этом вопрос о применении последствий недействительности сделки был направлен на рассмотрение в иной суд.
Управлением было отказано в регистрации права собственности.
В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Учитывая вышеизложенное, 10 ААС указал, что у суда первой инстанции не имелось оснований для обязания Управления совершить действия по восстановлению нарушенного права путем государственной регистрации права собственности ООО "Н" на объект недвижимости.


------------------------------------------------------------------